Thị trường văn phòng TP. HCM, không nên vui mừng quá sớm

[blkaka]

Thị trường văn phòng hạng A tại TP. HCM đang xuất hiện tình trạng cầu vượt cung, khiến cho giá thuê văn phòng hạng A trong năm 2016 được dự báo sẽ tăng 10%.

Thị trường văn phòng ảo hcm đang thiếu các tòa nhà sở hữu thể phân phối cho khách thuê diện tích liền sàn từ 1.000 m2

Tuy nhiên, các chủ tòa nhà văn phòng chưa thể vội mừng, vì cạnh tranh vẫn còn, trong lúc đã xuất hiện những đối thủ cạnh tranh mới.

Theo báo cáo quý III/2015 của CBRE, mức cầu văn phòng hạng A khu vực TP. HCM tiếp tục vượt nguồn cung. Hiện các tòa nhà văn phòng hạng A tại trung tâm Thành phố đã được lấp đầy đến 94% sở hữu chi phí trung bình là 34 USD/m2/tháng. Trong đó, chỉ 5 tòa nhà văn phòng có thể phân phối cho khách thuê không gian từ 1.000 m2 liền sàn. Điều này khiến cho một số doanh nghiệp đa quốc gia và các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực ngân hàng và khoa học sử dụng trên 1.000 m2 sàn nên lên kế hoạch trước 24 tháng với ngày hợp đồng của họ hết hạn. Những cam kết thuê trước lúc tòa nhà hoàn thành chiếm tới 85%.

"Hiện giá văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đã tăng 3-5% với cùng kỳ năm trước và dự kiến mức giá sẽ tăng khoảng 10% vào năm sau dựa trên chênh lệch cung cầu" - CBRE.

CBRE nhận định, nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tiếp tục khan hiếm cho tới 2017-2020, khi thị trường đón nhận 1 vài dự án mới. Vì vậy, giá thuê sẽ biến động và nâng cao khoảng 5% mỗi năm cho đến năm 2017.

Theo ông Humprey Morgan, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Việt Nam, đông đảo văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đã được lấp đầy mang tỷ lệ lên đến 93%. Chẳng hạn, tại Tòa tháp LeMeridien Saigon mà Savills hiện quản lý, sở hữu tỷ lệ lấp đầy lên tới gần 80%. Khách thuê tòa nhà này chủ yếu là những công ty nước ngoài và các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính.

Dự kiến sẽ sở hữu khoảng 190.000 m2 diện tích văn phòng ảo mới thuộc cả hạng A và hạng B ra mắt trong thời gian tới mang 58% thể tích trong số này đặt tại khu vực trung tâm. Trong đó, 2 dự án văn phòng hạng A vượt trội sẽ đi vào hoạt động năm 2017 là Deutsches Haus (Ngôi nhà Đức) - dự án tận dụng năng lượng hiệu quả và Saigon Center, giai đoạn 2 sở hữu mẫu mã không cột trụ và mặt sàn to.

Theo nhìn nhận của ông Humprey Morgan, năm 2016 là thời điểm rẻ sở hữu các nhà hàng có nhu cầu mở rộng hoặc chuyển dịch văn phòng. Trong năm tới, tỷ lệ lấp đầy sẽ được duy trì ở mức ổn định, do vậy giá thuê được dự đoán sẽ nâng cao dần. Đặc biệt, giá thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và B với vị trí thấp tại trung tâm TP. HCM với thể tăng tới 10%. Chuyên gia này cho hay, hiện hoạt động tư vấn của Savills ở phân khúc văn phòng thương mại diễn ra khá sôi động, đây là tín hiệu khả quan cho thấy, triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, hàng loạt các hiệp định thương mại tự do được ký kết, cùng mang các chính sách mới được kỳ vọng sẽ lôi kéo rộng rãi siêu thị nước ngoài hiện diện tại thị trường Việt Nam, là lực đẩy cho thị trường văn phòng phát triển.

Tuy nhiên, theo nhận định của một số chuyên gia, vẫn còn quá sớm lúc cho rằng, nhu cầu của nhà đầu tư nâng cao nhanh tức thì.Thời gian tới, đa phần nhà đầu tư sẽ vẫn chờ và thăm dò thị trường cho tới lúc chính sách được cụ thể hóa.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách thuê văn phòng Cushman & Wakefield cho biết, ông chưa tin thị trường dịch vụ cho thuê văn phòng ảo đã chạm đáy.

“Tính đến thời điểm quý III/2015, các tòa nhà hạng A và B chỉ mới đạt 45% công suất so sở hữu cộng kỳ năm 2014, tức hoạt động thuê giảm, dẫn tới việc giá thuê đang tốt hơn giá thuê thực tế. Các khách thuê lớn vẫn được hưởng phổ biến ưu đãi từ chủ tòa nhà, dù rằng điều này sẽ không kéo dài”, ông Alex Crane kể và cho rằng, thị trường văn phòng sẽ gặp nên các đối thủ cạnh tranh mới đến từ văn phòng mở (activity based working) và xu hướng văn phòng hài hòa nơi ở (Office-tel), hiện tương đối lớn mạnh tại TP. HCM.